MEMBELI APARTEMEN UNTUK APA?

Harga tanah di pusat kota yang sudah terlalu mahal tidak memungkinkan bagi pengembang membangun perumahan / real estate. Maka, solusi yang terbaik adalah membangun tempat tinggal secara vertikal dalam jumlah yang cukup banyak agar dapat dinikmati oleh banyak orang. Karena itulah umumnya di pusat kota dan tempat-tempat strategis, seperti dekat pintu tol, pusat bisnis, atau pusat kegiatan lainnya, apartemen dibangun.

Sebagai sebuah hunian yang memiliki kekhususan jika dibanding dengan hunian biasa (landed house), motivasi orang ketika membeli pun umumnya didasari pada hal-hal khusus yang dimiliki apartemen.

Motivasi Anda dan Solusi dari Apartemen

MOTIVASI	SOLUSI
Ingin mendekatkan tempat tinggal dengan tempat bekerja	Letaknya yang di tengah kota mengurangi keruwetan kota dan meringankan biaya transportasi
Enggan mengurus rumah yang besar dengan halaman yang luas saat usia pensiun	Banyak apartemen dibangun menganut paham praktis dan efisiensi dalam tata ruang dan arsitekturnya
Untuk investasi	Nilai jualnya selalu meningkat karena mengikuti perkembangan kemajuan kota. Ketika disewakan pun, nilainya akan tinggi sehingga modal pembelian segera kembali
Sebagai rumah kedua	Suasana dan lingkungan yang berbeda dapat menjadi alternatif tempat berlibur
Ingin tinggal dengan suasana tenang, menikmati segala fasilitas tanpa repot mengurusnya	Fasilitas di apartemen umumnya lengkap, memenuhi semua kebutuhan penghuni keamanan pun terjaga

Apartemen seperti apa yang paling sesuai untuk Anda?

Beberapa faktor yang harus dipertimbangkan dalam memilih apartemen adalah lokasi, ukuran dan jumlah kamar; fasilitas, harga dan tagihan, serta cara pembayaran.

1. Lokasi

Umumnya, apartemen dibangun di pusat kota dan tempat-tempat strategis, seperti dekat pintu tol, pusat bisnis, atau pusat kegiatan lainnya.

2. Ukuran dan Jumlah Kamar

Apartemen terdiri dari berbagai pilihan unit. Perlu pertimbangan matang untuk menentukan tipe yang paling tepat untuk dihuni.

Dari lokasi dan harga yang ditawarkan, apartemen dapat digolongkan dalam 4 tingkat, yaitu sederhana, menengah, mewah, dan supermewah. Sedangkan dari fungsinya terdapat 3 tipe, yaitu yang diperuntukkan bagi keluarga, pebisnis, dan lajang.

Luas total per unit setiap apartemen didesain dengan ukuran yang berbeda-beda. Misalnya untuk apartemen tingkat menengah, tipe studio / 1 kamar tidur, umumnya ditawarkan dengan ukuran 30-40 m², tipe 2 kamar tidur berukuran 55-80 m², dan tipe 3 kamar tidur berukuran 80-110 m².

Teliti fasilitas yang ada dan pastikan jaminan keamanannya ketika menggunakan fasilitas itu. Keamanan di apartemen sangat terjaga karena petugas keamanan siap menjaga selama 24 jam. Tamu yang sudah dikenal identitasnya saja yang diperbolehkan masuk. Kebanyakan apartemen juga dilengkapi dengan video interphone sehingga penghuni dapat melihat tamu melalui layar televisi dan berkomunikasi dengannya melalui telepon. Tamu yang tidak diundang tidak diizinkan masuk.

3. Fasilitas

Tinggal di apartemen mirip dengan tinggal di hotel. Kita dapat menikmati berbagai fasilitas tanpa harus repot mengurusnya. Sebut saja taman, kolam renang, arena bermain anak, sauna, kafe, salon, jogging track, business center, fitness center, mini market, laundry, dan cleaning service.

Semua fasilitas dapat dinikmati tanpa harus memiliki dan merawatnya sendiri. Cukup dengan membayar service charge setiap bulannya, kita dapat menikmati semuanya itu. Sebagian besar apartemen bahkan menyediakan ruangan serbaguna yang dapat digunakan untuk pertemuan dan pesta keluarga.

4. Harga dan Tagihan

Pada saat ini, apartemen tingkat menengah tipe 1 kamar tidur umumnya ditawarkan dengan kisaran harga Rp 300 – Rp 400 juta-an, 2 kamar tidur Rp 500 – Rp 600 juta-an, dan untuk 3 kamar tidur Rp 700 – Rp 800 juta-an.

Unsur-unsur yang ada dalam komponen harga adalah pajak (PPH dan BPHTB), biaya surat-surat (Pengalihan Hak / PPAT / AJB).

5. Cara Pembayaran

Pengembang umumnya menawarkan beberapa metode pembayaran, yaitu tunai keras, tunai bertahap, dan mengangsur / mencicil dengan Kredit Pemilikan Apartemen (KPA).

Mau Disewakan Juga Bisa

Membeli apartemen untuk disewakan merupakan salah satu alternatif untuk berinvestasi di bidang properti. Apa saja yang harus diperhatikan?

1. Penyewa Potensial dan Lokasi yang Disukai

Pada umumnya, penyewa apartemen yang potensial adalah para ekspatiat, yaitu orang asing yang bekerja di Indonesia. Merekalah yang biasanya berani membayar cukup tinggi dan menyewa dalam waktu yang cukup lama. Ada ekspatriat yang tinggal sendiri dan ada pula yang tinggal bersama keluarganya. Para ekspatriat yang bekerja dan tinggal sendiri biasanya cenderung memilih lokasi apartemen yang dekat dengan tempat kerjanya. Yang dicari umumnya lokasi di sekitar kawasan pusat bisnis. Para ekspatriat yang tinggal bersama dengan keluarganya cenderung memilih lokasi yang dekat dengan fasilitas pendidikan untuk anak-anaknya (international school).

Ada juga penyewa apartemen yang potensial lainnya, yaitu mahasiswa-mahasiswi. Mereka biasanya menyewa juga dalam waktu yang cukup lama (selama masa kuliah 3-4 tahun). Para mahasiswa yang tinggal biasanya memilih lokasi apartemen yang dekat dengan kampus-kampus. Mereka memilih tinggal di apartemen dibandingkan dengan tempat kost adalah fasilitas yang diperoleh seperti di hotel berbintang dengan harga yang hampir sama (sekitar Rp800 ribu – Rp 1juta-an).

2. Furnitur dan Perabotan

Apartemen dapat disewakan dalam keadaan kosong atau lengkap dengan perabotan lainnya. Hal ini sangat berkaitan dengan besarnya biaya investasi pemilik dan besarnya tarif sewa apartemen.

Walaupun menyewakan dalam keadaan kosong, sebaiknya tetap melengkapi dengan beberapa jenis furnitur dan perbotan standar, seperti meja dapur / pantry, kompor, mesin cuci, water heater, dan pesawat telepon.

3. Jangka Waktu Sewa

Umumnya apartemen disewakan dengan jangka waktu minimal satu tahun dan dibayar di muka seluruhnya. Namun ketika permintaan akan apartemen sewa sedang menurun / sepi, pemilik harus rela menyewakannya dengan jangka waktu yang lebih pendek dan harga sewa yang lebih kompetitif. Misalnya disewakan secara bulanan, 3 bulanan, atau 6 bulanan.

BERTRANSAKSI DENGAN AMAN

Ketika sudah menentukan apartemen yang sesuai, kini saatnya melakukan transaksi pembelian. Beberapa faktor harus diperhatikan dan dipersiapkan dengan saksama agar jika terjadi masalah di kemudian hari, dapat menjadi pegangan dan dasar hukum yang kuat.

Perizinan dan Surat-surat

1. Perizinan proyek, yang meliputi SIPPT (Surat Izin Peruntukan Penggunaan Tanah), block plan (gambar blok bangunan secara menyeluruh), dan IMB (Izin Mendirikan Bangunan). Apabila IMB belum ada, sebagai penggantinya dapat dilihat bukti pembayaran PBB dari apartemen yang dimaksud, utamanya untuk tahun berjalan.

2. Denah satuan apartemen (satuan rumah susun) dan denah bangunan lantai.

3. Status sertifikat atas satuan rumah susun. Yang dimaksud adalah apakah apartemen tersebut dibangun di atas tanah HGB (Hak Guna Bangunan) atau Hak Pakai.

Kredibilitas Pengembang

Jati diri dan kredibilitas pengembang perlu diketahui secara pasti. Proyek-proyek sejenis apa saja yang telah dibangun sebelumnya? Siapa saja yang duduk di jajaran manajemen puncak? Bagaimana citra pengembang di mata masyarakat? Apakah apartemen tersebut selama ini dikelola dengan baik dan profesional?

Rumah Susun atau Apartemen

Di Indonesia, apartemen dikenal dengan istilah rumah susun. Memang belasan tahun silam, orang membayangkan rumah susun identik dengan bangunan yang kumuh dan sesak. Namun, sejak para pengembang menawarkan rumah susun yang layak huni dengan ”label” apartemen, masyarakat mulai dapat menerimanya sebagai alternatif tempat tinggal.

Rumah susun, berdasarkan Pasal 1 UURS No. 16 Tahun 1985, diartikan sebagai “gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, terbagi atas bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah vertikal dan horizontal dan merupakan satuan-satuan yang dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, yang dilengkapi dengan bagian bersama, tanah bersama, dan benda bersama.”

Status Hukum

Status hukum kepemilikan apartemen yang sering kita dengar adalah Strata Title. Sebenarnya istilah Strata Title tidak dikenal dalam hukum di Indonesia. Yang ada adalah lembaga rumah susun, yang merupakan istilah resmi yang diperkenalkan oleh Undang-Undang No.16 Tahun 1985 tentang rumah susun.

Sebagian orang menyebut apartemen, tetapi sebenarnya pengertian apartemen lebih sesuai untuk rumah susun yang disewakan. Sedangkan untuk rumah susun yang dapat dimiliki, lebih tepat disebut kondominium. Tetapi istilah apartemen rupanya sudah terlanjur populer.

Untuk dapat dikategorikan sebagai rumah susun, suatu bangunan harus memiliki 4 unsur, yaitu sebagai berikut.

1. Adanya bagian bersama, yaitu bagian yang tidak terpisahkan secara struktural pada suatu kompleks bangunan yang dimiliki secara bersama. Contohnya: fondasi, kolom, balok, dinding, atap, koridor, pintu dan tangga darurat, serta tempat parkir dalam gedung.

2. Adanya benda bersama, yaitu benda yang strukturnya terpisah dari bangunan namun digunakan untuk kepentingan bersama. Contohnya: jaringan air, listrik, telepon, gas, taman, lift, eskalator, tempat sampah, alat pemadam kebakaran, generator listrik, dan arena bermain.

3. Adanya tanah bersama yang digunakan dan dimiliki secara bersama.

4. Adanya unit dari suatu bangunan yang dapat dimiliki secara pribadi. Dalam istilah resmi undang-undang, disebut satuan rumah susun atau sarusun.

Bukti Pemilikan atas Satuan Rumah Susun (Sarusun)

Bukti bahwa seseorang memiliki sarusun adalah berupa sertifikat hak milik atas sarusun. Sertifikat hak milik atas sarusun mewakili hak perseorangan atas unit sarusun yang dimilikinya dan hak pemilikan bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Status Tanah Bersama

Istilah sertifikat hak milik atas sarusun dapat dipergunakan bagi rumah susun yang didirikan di atas tanah dengan hak apa pun, baik Hak Pakai, Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Milik, maupun Hak Pengelolaan.

Apabila apartemen dibangun di atas tanah dengan status bukan hak milik, berarti suatu ketika kelak akan diperlukan dana untuk memperpanjang hak atas tanah. Biaya ini akan ditanggung bersama oleh seluruh pemilik apartemen. Perlu diketahui kapan hak atas tanah tersebut berakhir atau kapan terakhir kali dilakukan perpanjangan hak.

Nilai Perbandingan Proporsional (NPP)

Mengingat adanya hak dan kewajiban bersama untuk pemeliharaan hak bersama tersebut, maka ditetapkan nilai perbandingan atas bagian yang dimiliki oleh pemilik apartemen / sarusun. Nilai ini ditetapkan menurut luas unit apartemen / sarusun dengan total / jumlah luas bangunan secara keseluruhan.

Contoh:

Luas unit apartemen = 150m²

Luas total bangunan = 20.000m²

NPP = 150 : 20.000 = 0,0075

NPP ini akan dicantumkan dalam sertifikat hak milik yang bersangkutan. NPP ini juga mencerminkan porsi kepemilikan terhadap keseluruhan gedung.

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak Bumi dan Bangunan atas bangunan apartemen menjadi beban seluruh penghuni / pemilik sesuai dengan Nilai Perbandingan Proposional (NPP) setiap unit apartemen.

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Besarnya 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Untuk wilayah DKI Jakarta, NPOPTKP adalah Rp 60 juta. Bila nilai transaksi lebih tinggi daripada NJOP (Nilai Jual Objek Kena Pajak), dasar pengenaan BPHTB dihitung dari nilai transaksi. Namun sebaliknya, bila NJOP lebih tinggi, BPHTB dihitung dari NJOP.

Asuransi

Asuransi yang wajib dilakukan atas apartemen adalah asuransi kebakaran. Perlu diingat, asuransi kebakaran yang ditanggung oleh pihak asuransi adalah atas bagian dan benda bersama di dalam gedung tersebut. Hal ini berarti ketika terjadi musibah kebakaran, pihak asuransi hanya akan membiayai perbaikan atas bagian bangunan dan / atau fasilitas di luar unit apartemen.

Pada umumnya, biaya untuk membayar premi asuransi ini sudah termasuk dalam komponen biaya service charge. Apabila ingin mengasuransikan bagian dalam dari unit apartemennya, pemilik harus menanggung biayanya sendiri.

Kaitan antara PPJB dan AJB

Ikatan antara penjual (developer / pengembang) dan pembeli apartemen / sarusun dituangkan dalam perjanjian yang disebut PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli). Istilah PPJB ini sebenarnya lebih tepat disebut sebagai Perjanjian Untuk Melangsungkan Jual Beli. Hal ini mengingat jual-beli yang sah baru dapat dilakukan apabila tanah sudah bersertifikat atas nama penjual. Padahal dalam praktiknya, pada saat pengembang menjual, sertifikat belum dikeluarkan atas nama penjual alias masih dalam proses.

Jadi yang ada barulah komitmen pengembang untuk menjual kepada pembeli. Pemindahan hak atas apartemen / sarusun baru terjadi setelah penandatanganan AJB (Akta Jual Beli) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Service Charge

Istilah service charge pada umumnya diartikan sebagai iuran pengelolaan. Sebagaimana layaknya, biaya pemeliharaan atas bagian, benda, dan tanah bersama ditanggung bersama oleh para penghuni dengan membayar iuran pengelolaan. Besarnya iuran tersebut dihitung oleh pengelola. Setelah disetujui oleh PP, besarnya iuran akan ditentukan secara proporsional. Umumnya dikaitkan dengan luas unit apartemen / sarusun.

Contoh:

Biaya service charge = Rp 8.000/m²/bulan

Luas unit apartemen = 100 m²

Biaya per unit apartemen = 100 x Rp 8.000 = Rp 800.000/bulan

Untuk kenyamanan penghuni, biaya pemakaian listrik, air, dan telepon dapat dibayarkan secara kolektif kepada pengelola, tentunya dengan ditambah biaya administrasi.

Sinking Fund

Sinking Fund atau dana cadangan adalah biaya yang ditarik oleh pengelola sebagai tabungan untuk kepentingan bersama. Dana ini akan digunakan untuk menutupi biaya-biaya yang timbul di kemudian hari, misalnya biaya perbaikan gedung (renovasi) dan penambahan fasilitas. Cara menghitung biaya ini sama dengan cara menghitung service charge, yaitu luas biaya per m2 dikalikan luas unit apartemen.

Diperlukan kesadaran seluruh pemilik atau penghuni apartemen untuk membayar iuran pengelolaan dan dana cadangan tepat pada waktunya agar peralatan dapat terawat dengan baik. Apabila pengelola mengajukan kenaikan tarif, perlu dipelajari secara saksama untuk menyetujui atau menolaknya karena akan terkait dengan investasi bangunan jangka panjang.

Yang perlu dihindari adalah adanya konflik kepentingan (conflict of interest) di dalam tubuh Perhimpunan Penghuni. Jangan sampai kepentingan bersama dikalahkan oleh kepentingan pribadi atau golongan.

Penanggulangan Kebakaran

Bangunan apartemen yang baik umumnya menyediakan berbagai peralatan dan upaya untuk menanggulangi kebakaran, meliputi

• Smoke detector, untuk mendeteksi asap secara otomatis

• Heat detector, untuk mendeteksi panas secara otomatis

• Sprinkler, untuk memadamkan api di alokasi sumber api

• Hydrant, selang air untuk memadamkan api dari jarak yang cukup jauh

• Apar di tempat strategis dan di setiap unit

• Tangga darurat

• Pelatihan penggunaan apar untuk anggota sekuriti dan penghuni

• Latihan kebakaran dan evakuasi seluruh penghuni minimal setahun sekali.

TIPS: Agar Nyaman, Ikuti Tip Ini!

Tinggal di ”rumah vertikal” (bertingkat banyak) memang merupakan hal baru bagi masyarakat Indonesia. Banyak aturan dan kebiasaan yang sangat berbeda dengan ketika tinggal di rumah biasa.

• Jangan Membawa Semua Perabot!

Ukuran ruangan di apartemen biasanya sangat terbatas. Maka, bentuk dan ukuran perabotan harus dipilih yang betul-betul efisien.

Sering kali, orang memboyong segala macam benda yang selama ini digunakan di rumah biasa. Itu disebabkan mereka belum terbiasa memiliki pola pikir efisien untuk tinggal di apartemen. Akibatnya, ketika ruangan sudah tidak dapat menampung, biasanya salah satu kamar dikorbankan menjadi gudang.

• Bergaya Hidup Praktis

Tinggal di apartemen mestinya juga sudah mengadopsi gaya hidup yang serba praktis. Salah satunya memiliki mesin cuci yang dilengkapi pengering sehingga tidak perlu lagi menjemur pakaian di balkon. Pakaian yang tergantung di balkon sangat tidak sedap dipandang mata.

• Siasati Kehadiran PRT

Budaya masyarakat kita yang sulit hidup tanpa pembantu juga menjadi masalah ketika tinggal di apartemen. Meski ruangan sangat terbatas, tetap harus ada kamar pembantu. Untuk menyiasati hal ini, sekarang ada perusahaan yang memberikan jasa penyediaan pembantu khusus untuk apartemen. Mereka ditampung di asrama khusus pula sehingga tidak harus menginap di apartemen.

• Biasakan Tinggal di Tempat Sempit

Yang lebih ekstrim lagi, ada pembeli yang memborong semua unit yang ada di satu lantai sehingga ia memiliki kelegaan dan privasi sendiri. Hal ini memperlihatkan bahwa masyarakat kita belum terbiasa tinggal di tempat sempit. Mereka ingin tinggal di tengah kota, tetapi juga ingin mendapatkan ruangan yang luas. Pemikiran ini bertentangan dengan konsep apartemen. Memang perlu waktu untuk mengubah budaya ini.

Etika Tinggal di Apartemen

1. Tidak menggunakan apartemen sebagai kantor atau fungsi komersial.

2. Menjaga kebersihan tempat tinggal maupun fasilitas umum.

3. tidak membawa benda milik bersama untuk kepentingan pribadi.

4. memiliki toleransi tinggi agar tidak mengganggu ketenangan penghuni lain.

5. mengatur volume bicara, televisi, atau musik agar tidak mengganggu tetangga.

6. menghindari masakan dengan aroma tajam (ikan asin, terasi, petai).

7. meminta izin pengelola apartemen bila ingin memelihara binatang.